Đã đến lúc mua cổ phiếu AGNC hay chưa?

Quãng thời gian thị trường thế chấp hoạt động kém hiệu quả có thể đã kết thúc.

Giai đoạn 18 tháng qua là thời điểm cực kỳ khó khăn đối với các công ty trên thị trường thế chấp. Khi Cục Dự trữ Liên bang Hoa Kỳ (FED) tăng lãi suất để chống lạm phát, khối lượng cho vay thế chấp đã sụt giảm và các quỹ tín thác đầu tư bất động sản thế chấp (REIT thế chấp) chứng kiến giá trị tài sản nắm giữ của họ bị xói mòn. Bây giờ điều tồi tệ nhất dường như đã qua, liệu AGNC Investment (AGNC) có đáng để nhà đầu tư mua và nắm giữ trở lại không?

Sự khác biệt của REIT thế chấp

REIT thế chấp khác với REIT thông thường. Với mô hình REIT truyền thống, công ty sẽ đầu tư vào tài sản và dùng tài sản đó để cho thuê. Trong khi đó, REIT thế chấp không mua tài sản mà mua bất động sản được thế chấp. Thay vì thu tiền thuê từ tài sản, họ thu lãi từ chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp.

AGNC Investment là một REIT thế chấp, tập trung gần như hoàn toàn vào chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp được chính phủ Hoa Kỳ bảo lãnh. Nếu gần đây bạn đã mua một căn nhà và sử dụng khoản thế chấp được đảm bảo bởi Cục Quản lý Nhà ở Liên bang hoặc Quỹ Thế chấp Nhà ở Quốc gia Liên bang (Fannie Mae/Freddie Mac), rất có thể nó sẽ trở thành một chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp được nắm giữ bởi REIT thế chấp như AGNC Investment. Những chứng khoán này không có rủi ro tín dụng nhưng lại có nhiều rủi ro về lãi suất và đó là chính là vấn đề đối với các REIT thế chấp trong năm ngoái.

Cơn gió ngược mang tên FED

Kể từ khi FED bắt đầu tăng lãi suất để kiềm chế lạm phát, lãi suất của chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp đã giảm xuống các mức thấp hơn so với trái phiếu kho bạc Hoa Kỳ. Bạn có thể thấy điều đó trong biểu đồ bên dưới, cho thấy mối tương quan giữa lãi suất cho vay thế chấp và trái phiếu kho bạc kỳ hạn 10 năm. Con số càng lớn thì hoạt động càng kém hiệu quả. Điều này có nghĩa là giá trị sổ sách hiện tại giảm nhưng lợi nhuận tiềm năng cho danh mục đầu tư trong tương lai lại lớn.

Nguồn: YCHARTS

Nguyên nhân dẫn đến tình trạng hoạt động kém hiệu quả là do sự biến động trên thị trường trái phiếu, được thúc đẩy bởi việc FED tăng lãi suất. Tuy nhiên, những gì diễn ra trong các cuộc họp chính sách gần nhất cho thấy FED dường như sắp kết thúc chu kỳ thắt chặt của mình. Điều này sẽ chấm dứt mọi nghi ngờ đang khiến chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp hoạt động kém hiệu quả. Như giám đốc điều hành Peter Federico đã đề cập trong cuộc gọi thu nhập quý hai của công ty, AGNC “đang dẫn đầu trong một trong những môi trường đầu tư hấp dẫn nhất mà chúng tôi đã trải qua trong lịch sử 15 năm của mình”.

Hiện tại, AGNC có thể mua chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp được chính phủ Hoa Kỳ bảo lãnh với lãi suất 5,5%. AGNC sử dụng đòn bẩy (tức là tiền vay) để tăng lợi nhuận. Đó là cách công ty chuyển hóa khoản lợi suất 5,5% từ danh mục chứng khoán được đảm bảo bằng thế chấp thành tỷ suất cổ tức 14%. Khi giá tài sản đi đúng hướng, đòn bẩy sẽ giúp cải thiện lợi nhuận.

Công ty cam kết chia cổ tức

Khi được hỏi về vấn đề cổ tức trong cuộc gọi thu nhập quý hai vừa qua, ông Federico nói rằng AGNC rất hài lòng với kế hoạch chia cổ tức hiện tại, đồng thời cho biết lợi nhuận dự kiến của danh mục đầu tư nằm sẽ nằm ở mức 2 chữ số.

Trong khi hầu hết các REIT thế chấp khác buộc phải cắt giảm cổ tức, AGNC là một trong số rất ít công ty không có kế hoạch này. Những phát biểu của ông Federico ngụ ý rằng việc cắt giảm cổ tức thực sự không nằm trong kế hoạch của công ty, với giả định rằng chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp hoạt động hiệu quả ngang với trái phiếu kho bạc.

Vào cuối quý, giá trị sổ sách hữu hình trên mỗi cổ phiếu của AGNC là 9,39 USD. Với mức giá tại thời điểm viết bài là 9,81 USD, cổ phiếu  cổ phiếu AGNC hiện đang giao dịch ở mức cao hơn một chút so với giá trị sổ sách trên mỗi cổ phiếu. Theo nguyên tắc chung, REIT thế chấp có xu hướng bám sát giá trị sổ sách trên mỗi cổ phiếu, ít nhất là nếu các công ty này có tài sản dễ định giá như AGNC. Các nhà đầu tư thường có xu hướng ưa thích cổ phiếu REIT thế chấp có mức giá chiết khấu so với giá trị sổ sách trên mỗi cổ phiếu. Tuy nhiên, cũng cần lưu ý rằng nếu cộng thêm khoản 0,87 USD lợi thế thương mại (tài sản vô hình) mà AGNC có trên bảng cân đối kế toán thì giá trị sổ sách trên mỗi cổ phiếu của công ty này sẽ là 10,26 USD.

Tỷ suất cổ tức 14% của AGNC là mức mà nó sẽ mang lại lợi nhuận kỳ vọng cho danh mục đầu tư. Nếu chứng khoán đảm bảo bằng thế chấp bắt đầu hoạt động tốt hơn trái phiếu Kho bạc, chúng ta sẽ thấy giá trị sổ sách trên mỗi cổ phiếu tăng lên, điều này sẽ đẩy giá cổ phiếu lên cao. Tuy nhiên, hầu hết các nhà đầu tư mua cổ phiếu REIT thế chấp vì thu nhập chứ không phải vì kỳ vọng giá trị sổ sách trên mỗi cổ phiếu. Ở mức độ hiện tại, tỷ lệ rủi ro/lợi nhuận của cổ phiếu AGNC là rất hấp dẫn và đây là cơ hội tốt để các nhà đầu tư nắm bắt cổ phiếu này.

Đỗ Hiền-Theo fool