So găng cổ phiếu công nghệ: Opendoor với Amazon

Liệu cổ phiếu "Amazon của lĩnh vực bất động sản" có phải là một khoản đầu tư tốt hơn cổ phiếu Amazon truyền thống?

Khi Opendoor (OPEN) ra mắt công chúng vào ngày 21 tháng 12 năm 2020, nhiều nhà đầu tư đã ca ngợi nó là "Amazon (AMZN) của lĩnh vực bất động sản" vì thị trường trực tuyến của nó đã hợp lý hóa quy trình mua nhà bằng cách đưa ra các ưu đãi tiền mặt ngay lập tức cho những người mua nhà, sửa nhà và bán nhà. Khoảng 90% giao dịch trên nền tảng được hoàn thành mà người dùng không cần đến đại lý bất động sản. Người mua chỉ cần đặt giá thầu trên nền tảng thay vì mặc cả trực tiếp với người bán.

Nhưng kể từ khi ra mắt thị trường thông qua việc sáp nhập với một công ty mua lại có mục đích đặc biệt (SPAC), cổ phiếu của Opendoor đã mất gần 90% giá trị. Cổ phiếu của Amazon chỉ giảm 14% trong cùng kỳ. Hãy xem tại sao "Amazon lĩnh vực bất động sản" lại hoạt động kém hơn Amazon truyền thống với chênh lệch lớn như vậy và liệu đây có phải là khoản đầu tư kém hơn hay không?

Tại sao phe chủ mua từ bỏ Opendoor?

Hoạt động kinh doanh của Opendoor đã phát triển mạnh khi thị trường nhà ở đang nóng và lãi suất thấp. Doanh thu của công ty đã giảm 46% trong năm 2020 do đại dịch làm gián đoạn thị trường nhà đất nhưng đã tăng 211% lên 8,0 tỷ USD trong thời kỳ cơn sốt mua nhà mới sau đại dịch. Tổng số nhà được giao dịch trên nền tảng của hãng đã tăng vọt 498% lên 36.908 căn vào năm 2021.

Nhưng vào năm 2022, lạm phát và lãi suất đã tăng nhanh chóng, khiến thị trường nhà đất trở nên lạnh giá. Doanh thu của hãng đã tăng 94% lên 15,6 tỷ USD trong cả năm nhưng số lượng nhà mua lại giảm 5% xuống còn 34.962 căn. Trong nửa đầu năm 2023, doanh thu của công ty giảm 45% so với cùng kỳ xuống còn 5,1 tỷ USD và các nhà phân tích đang chuẩn bị cho mức giảm 54% xuống còn 7,2 tỷ USD trong cả năm.

Trong buổi giới thiệu SPAC vào tháng 9 năm 2020, Opendoor tuyên bố rằng họ có thể tạo ra doanh thu 9,8 tỷ USD vào năm 2023. Việc không đạt mục tiêu đó cho thấy công ty đã không tính đến mối đe dọa tăng lãi suất trong các dự báo tăng giá của mình.

Trong khi đó, chi phí của Opendoor đang tăng cao vì họ vẫn phải mua và sửa chữa nhà vẫn rất nhiều. Biên lợi nhuận trước lãi vay, thuế, khấu hao và khấu trừ (EBITDA) sau điều chỉnh của công ty đã giảm từ mức 0,7% vào năm 2021 xuống âm 1,1% vào năm 2022, sau đó giảm xuống âm 10% trong nửa đầu năm 2023. Các nhà phân tích kỳ vọng biên EBITDA sau điều chỉnh sẽ giảm xuống âm 8,8% trong cả năm. Điều này sẽ khiến công ty không đạt được mục tiêu trước khi sáp nhập là biên EBITDA sau điều chỉnh đạt 0,1% vào năm 2023.

Tốc độ phát triển của Opendoor ngày càng chậm lại sẽ khiến các đối tác lựa chọn các đối thủ cạnh tranh có chi phí thấp hơn (bao gồm các nhà xây dựng nhà, đại lý và nền tảng bất động sản trực tuyến như Zillow (ZG)) để thu hút nhiều người bán hơn. Nhưng quan hệ đối tác với Zillow thực sự đã mở ra nền tảng cho các đại lý bất động sản - điều này dường như mâu thuẫn với tầm nhìn ban đầu của công ty là dựa vào ít đại lý hơn.

Hiện tại, cổ phiếu của Opendoor có vẻ rẻ khi giao dịch ở mức gấp 0,5 lần doanh thu năm nay, nhưng doanh số bán hàng sụt giảm, tỷ suất lợi nhuận sụt giảm, thất hứa và những kế hoạch u ám cho tương lai đều cho thấy mức giảm giá này còn kéo dài.

Triển vọng của Amazon có sáng sủa hơn không?

Amazon đã trải qua giai đoạn tăng trưởng bứt phá trong thời kỳ đại dịch khi ngày càng có nhiều người mua sắm trực tuyến và các công ty có nhu cầu nâng cấp dịch vụ đám mây. Đó là lý do tại sao doanh thu của hãng tăng 38% vào năm 2020 và tăng thêm 22% lên 469,8 tỷ USD vào năm 2021.

Thật không may, lạm phát, tỷ giá tăng cao và các trở ngại vĩ mô khác đã tạo ra những trở ngại lớn cho Amazon vào năm 2022. Doanh số thương mại điện tử của công ty đã chững lại, khách hàng trên nền tảng đám mây hạn chế chi tiêu cho việc nâng cấp phần mềm và doanh thu của công ty chỉ tăng 9% lên 514 tỷ USD trong cả năm 2022. Khoản đầu tư vào Rivian Automotive (RIVN) cũng khiến công ty lỗ ròng 2,7 tỷ USD trong năm 2022, giảm mạnh so với lợi nhuận ròng 33,4 tỷ USD vào năm 2021.

Sự chậm lại đó đã khiến phe chủ mua lo sợ. Tuy nhiên doanh thu của Amazon đã tăng 10% so với cùng kỳ năm ngoái lên 261,7 tỷ USD trong nửa đầu năm 2023 khi phân khúc thương mại điện tử và đám mây của hãng này ổn định. Theo Canalys, nền tảng đám mây Amazon Web Services (AWS) vẫn là nền tảng cơ sở hạ tầng đám mây lớn nhất thế giới với 32% thị phần trong quý đầu tiên, mang lại sức mạnh về quy mô và giá cả to lớn trong thị trường đông đúc này.

Amazon đã tạo ra lợi nhuận ròng 9,9 tỷ USD trong nửa đầu năm khi bù đắp khoản lỗ từ Rivian; mở rộng hoạt động kinh doanh quảng cáo và đám mây có tỷ suất lợi nhuận cao hơn. Biên lợi nhuận hoạt động trong nửa đầu năm của công ty cũng tăng so với cùng kỳ năm trước từ 2,9% lên 4,8%.

Các nhà phân tích kỳ vọng doanh thu của Amazon sẽ tăng 10% lên 567,5 tỷ USD trong cả năm khi hoạt động có lãi trở lại. Họ cũng kỳ vọng tốc độ tăng trưởng của Amazon sẽ tăng tốc vào năm tới khi môi trường vĩ mô cuối cùng cũng được cải thiện. Cổ phiếu Amazon hiện tại có vẻ không phải là một món hời với mức giá cao gấp 42 lần thu nhập dự phóng (do thu nhập gần đây sụt giảm), nhưng được cho là vẫn rẻ khi chỉ cao gấp 2,5 lần doanh thu năm nay.

Người chiến thắng hiển nhiên là Amazon

Thật dễ hiểu tại sao Amazon lại vượt trội so với Opendoor với tỷ suất lợi nhuận lớn như vậy trong quá khứ và tại sao nó vẫn là khoản đầu tư tốt hơn trong tương lai gần. Amazon vẫn là đầu tàu của thị trường thương mại điện tử và đám mây, và các vấn đề gần đây của nó chủ yếu mang tính chu kỳ. Cách tiếp cận thị trường bất động sản của Opendoor rất sáng tạo nhưng chưa chứng minh được khả năng tồn tại và tiếp tục phát triển trong môi trường lãi suất cao.

Investo - Trang tin thị trường chứng khoán mỹ hàng đầu Việt Nam.

Huân Hà - theo fool