Phillips Edison: cổ phiếu phòng thủ đáng mua với cơ sở khách hàng vững mạnh

• Phillips Edison vận hành các trung tâm mua sắm hàng tạp hóa ở Mỹ.
• Công ty đã cho thấy tình hình tài chính và tỷ lệ lấp đầy mạnh mẽ, với mức tăng trưởng doanh thu và thu nhập hoạt động ổn định.
• Công ty có bản chất phòng thủ, với những người thuê lành mạnh và bảng cân đối kế toán linh hoạt. Vì vậy, cổ phiếu được khuyến nghị Mua.

Phillips Edison & Company, Inc. (PECO) là một trong những quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT) vận hành các trung tâm mua sắm tập trung vào lĩnh vực cửa hàng tạp hóa lớn nhất ở Mỹ. Trong danh mục tài sản của họ có một loạt các cửa hàng tạp hóa hàng đầu đa dạng và các nhà bán lẻ thiết yếu có bản chất phòng thủ, chẳng hạn như Kroger (KR), Publix, Lowe's (LOW), Supervalu, Walmart (WMT), v.v. PECO có xếp hạng Mua với tính chất phòng thủ của hoạt động kinh doanh, tỷ lệ lấp đầy mạnh mẽ và sức khỏe tài chính vững mạnh của những người thuê bất động sản.

Tài chính / Định giá

Doanh thu của PECO trong 12 tháng qua đã đạt 593 triệu USD, cao hơn mức 536 triệu USD trong năm tài chính 2019 trước đại dịch. Mô hình kinh doanh phòng thủ của PECO đã cho thấy bản lĩnh qua tám quý liên tiếp tạo ra tăng trưởng doanh thu và thu nhập hoạt động. Kết quả là gần đây công ty đã có thể duy trì khoản thanh toán cổ tức trên một cổ phiếu từ 20 cent trở lên. Trong báo cáo thu nhập hàng quý gần đây nhất, PECO đã ghi nhận thu nhập hoạt động ròng cùng cửa hàng tăng 5,3% do doanh thu tăng 5,8% và chi phí giảm 7,1%. Tỷ lệ không gian được cho thuê tăng 30 điểm cơ bản so với quý trước lên 97,8%. Ngoài ra, tỷ lệ lấp đầy cũng tăng 50 điểm cơ bản so với quý trước lên 97,2%. Cuối cùng, PECO báo cáo mức chênh lệch tiền thuê hỗn hợp đạt 11,5%.

Trên bảng cân đối kế toán của mình, PECO vẫn linh hoạt trên phương diện này, với sức mạnh thanh khoản đáng kể đến 629 triệu USD. Lãi suất bình quân gia quyền của công ty là 3,9%, với thời gian đáo hạn trung bình là 4,6 năm. Đáng chú ý, khoản nợ sắp đáo hạn lớn nhất là vào năm 2027 nên không có rủi ro thanh khoản trước mắt.

Nguồn: PECO

Dựa trên tình hình kinh doanh hiện tại, PECO có vẻ sẽ không gặp vấn đề gì khi tăng vốn hoạt động trên mỗi cổ phiếu [FFOPS] ở mức 5% trong 5 năm tới trước khi giảm tốc xuống 3% trong năm cuối. Con số 5% này dựa trên sức mạnh tăng trưởng gần đây và không bao gồm bất kỳ thỏa thuận tăng trưởng vô cơ nào có thể thúc đẩy tăng trưởng nhanh hơn nữa. Ước tính này đã sử dụng tỷ lệ chiết khấu 9% vì đây là mức chuẩn mà ban lãnh đạo mong đợi đạt được trong các thương vụ mua bán sáp nhập của mình. Dựa trên giả định trên, cổ phiếu PECO sẽ trị giá 42,11 USD (tăng khoảng 21% so với mức hiện tại).

Nguồn: Moneychimp

Bình luận

Bản chất phòng thủ và các số liệu hoạt động ấn tượng của PECO là rất đáng chú ý. Phẩm chất phòng thủ của PECO rất nổi bật bất chấp tình trạng hỗn loạn vĩ mô hiện tại, khiến nó trở nên khác biệt so với các REIT hướng tới người tiêu dùng khác trong lĩnh vực trung tâm mua sắm. Tỷ lệ lấp đầy vẫn ở mức cao, với danh mục tài sản của PECO đạt tỷ lệ cho thuê cao kỷ lục đến 97,8% trong quý, bao gồm tỷ lệ cho thuê 99,4% đối với không gian cố định và 94,8% đối với không gian nội tuyến— tương đương mức tăng 30 điểm cơ bản so với quý trước. Tiềm năng tăng trưởng ở đây là rõ ràng. Ban quản lý dự đoán khả năng công suất cho thuê cửa hàng nhỏ sẽ tăng thêm 50–150 điểm cơ bản. Kết hợp với mức tăng tiền thuê nhất quán từ 2% đến 3% được quan sát thấy tại các hợp đồng cho thuê mới trong danh mục tài sản (2,6% trong quý 2 năm 23), thu nhập hoạt động ròng cùng cửa hàng sẽ tiếp tục tăng trưởng. Điều đáng lưu ý là giả định trên không tính đến khả năng đạt được công suất cho thuê 100%, để lại dư địa cho khả năng tăng trưởng nhiều hơn nữa.

Nguồn: PECO

Quan ngại chính ở đây là liệu khách thuê của PECO có chất lượng cao hay không và liệu họ có gặp phải bất kỳ vấn đề tài chính nào hay không. Trong bài thuyết trình dành cho nhà đầu tư của PECO vào tháng 9 năm 2023, ban quản lý đã đề cập đến một trong những gợi ý rằng mức độ tiếp xúc của họ với các nhà bán lẻ đang gặp khó khăn là dưới 2% tổng giá trị thuê hàng năm (ABR). Họ đồng thời cho biết những khách thuê hàng đầu cũng xuất hiện, chiếm 33,5% ABR. Đây là những người thuê nhà mạnh mẽ và phòng thủ, không có khả năng đối mặt với các vấn đề tài chính.

Nguồn: PECO

PECO cũng đã tăng tỷ lệ giữ chân người thuê từ mức 80% trước đại dịch lên giữa 90% trong quý 2 năm 23. Tỷ lệ giữ chân cao hơn không chỉ đảm bảo lượng người thuê ổn định. Công ty còn mất ít thời gian hơn để tìm kiếm người thuê mới. Môi trường kinh doanh hiện tại đòi hỏi khắt khe hơn nhiều so với trước đây, điều này càng chứng tỏ chất lượng của khách thuê hiện tại cao hơn nhiều (vì tỷ lệ giữ chân khách thuê cao hơn). Trong cuộc gọi thu nhập, ban quản lý cũng đề cập rằng người thuê địa phương có thời hạn thuê trung bình là 9 năm và chiếm 26% ABR. Họ giải thích thêm rằng, so với mức trung bình dài hạn là 76%, tỷ lệ giữ chân người thuê địa phương đã tăng lên 78%. Điều quan trọng là mức tăng giá thuê đối với người thuê địa phương khi gia hạn hợp đồng thuê đã ở mức 23% trong quý, vượt qua con số 18% của toàn bộ danh mục PECO. Điều này thể hiện rõ ràng sức khỏe tài chính vững chắc của những người thuê nhà địa phương này.

Ngoài việc mở rộng tự nhiên, ban quản lý còn nhấn mạnh sự gia tăng của giá thuê trong quý vừa qua, mang lại hy vọng câu chuyện tăng trưởng nhờ mua bán sáp nhập có thể quay trở lại. Tuy nhiên, chúng ta không thể lường trước bất kỳ tác động đáng chú ý nào trong tương lai gần bởi vì, như ban quản lý đã chỉ ra, vẫn tiếp tục có sự khác biệt nhất quán giữa kỳ vọng về giá. Tin tốt là đội ngũ quản lý công ty tiếp tục tuân thủ kỷ luật và nắm bắt cơ hội trong việc theo đuổi các cơ hội với tỷ suất hoàn vốn [IRR] không sử dụng đòn bẩy tài chính ít nhất là 9%, vừa có tính tích lũy vừa bền vững trong dài hạn. Với tình hình tài chính lành mạnh và các lựa chọn huy động vốn dồi dào, có vẻ như PECO sẽ không do dự khi xuất hiện những cơ hội mua bán sáp nhập hứa hẹn.

Rủi ro & kết luận

Rủi ro ở đây là những người thuê nhà hàng đầu, những người mang lại phần lớn hoạt động kinh doanh, sẽ rơi vào tình trạng khó khăn về tài chính. Mặc dù khả năng xảy ra việc này là nhỏ, nhưng không có nghĩa là không thể. Đã có báo cáo cho biết các chuỗi cửa hàng lớn đang gặp khó khăn. Vì những điều này nằm ngoài tầm kiểm soát của PECO (PECO không thể chủ động quản lý hoạt động kinh doanh của mình và cũng không biết mọi việc diễn ra trong nội bộ khách hàng như thế nào), đây là rủi ro mà các nhà đầu tư cần phải gánh chịu.

Tóm lại, PECO được xếp hạng Mua do tính chất phòng thủ, tỷ lệ lấp đầy cao và sức khỏe tài chính của người thuê. PECO hoạt động với tư cách là một trong những chủ sở hữu và nhà điều hành lớn nhất của các trung tâm mua sắm hàng tạp hóa tại Mỹ, với danh mục các nhà bán lẻ đáp ứng nhu cầu thiết yếu và các cửa hàng tạp hóa hàng đầu. Bất chấp tình trạng kinh tế vĩ mô bất ổn, phẩm chất phòng thủ của PECO vẫn tỏa sáng, khiến nó trở nên khác biệt so với những REIT hướng tới người tiêu dùng khác trong lĩnh vực trung tâm mua sắm. Công ty đã đạt được tỷ lệ cho thuê cao kỷ lục là 97,8% trong quý vừa rồi, với sức khỏe người thuê vững chắc được thể hiện rõ qua mức chênh lệch giá thuê gia hạn đến 23% cho người thuê địa phương, vượt trội so với tổng thể danh mục tài sản. Tình hình tài chính của PECO rất mạnh mẽ với doanh thu và thu nhập hoạt động tăng trưởng ổn định, được hỗ trợ bởi bảng cân đối kế toán linh hoạt và tính thanh khoản mạnh.

Huân Hà - theo seekingalpha